「合同里既写了定金罚则又写了违约金，起诉时能不能两项一起要？」按现行裁判规则，二者只能择一主张，差额部分另循损失赔偿路径。

一、定金与违约金到底能不能同时要

第一层争点：定金与违约金竞合时的请求权选择。 适用规则为《民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。常见误判是以为两项可以叠加主张。正确逻辑是：二者均具惩罚性，同时并用有违公平，只能择一；若定金不足以弥补损失，可就超出部分另行请求赔偿。当事人现在该做的事：先把合同中定金条款与违约金条款分别抄出，标注各自金额与触发条件。

第二层争点：损失举证缺口怎么补。 适用规则为《民法典》第五百八十四条损失赔偿范围与第五百八十五条违约金调整规则。常见误判是以为合同写了多少违约金就一定能拿到多少。正确逻辑是：违约金以补偿性为主、惩罚性为辅，违约方可请求法院酌减，守约方需举证实际损失，如另行购房差价、租金、中介费。当事人现在该做的事：把已发生的中介费、租金、差价凭证按时间排序装订。

第三层争点：催告与保全的程序时点。 适用规则为《民法典》第五百六十三条法定解除权与第五百六十五条解除通知到达生效。常见误判是以为口头催告也算数。正确逻辑是：解除时点以起诉状副本送达或书面通知到达之日认定，催告需留痕。当事人现在该做的事：若对方逾期超过合同约定期限，立即发书面催告函并保留送达凭证。

举个例子：北京一套二手商品房交易，买方签合同当日付定金10万元，合同另约定总价款15%的违约金；过户日前卖方临时加价，买方催告两次无果，手里只有转账截图和微信记录，没有书面催告函，也不清楚定金与违约金能否同时主张。这种情况下，若直接起诉主张双倍定金加违约金，法院不会支持叠加；正确路径是先择一，再就差额部分举证实际损失。

二、四类高频交易场景对号入座

场景一：收定金后卖方临时加价拒过户。 司法一般认定思路：先看定金合同是否有效成立（书面合意+实际交付+不超标的额20%），再看卖方是否构成根本违约。关键证据清单：房屋买卖合同、定金转账凭证、收款收据、微信聊天记录、书面催告函及送达凭证。读者自查问句：我有没有在对方加价后7日内发出书面催告？

场景二：合同既约定定金又约定违约金。 司法一般认定思路：守约方择一主张，法院结合履行情况、过错程度、预期利益衡量。关键证据清单：合同违约条款页、已付款凭证、对方违约的书面证据、自身损失凭证。读者自查问句：我手里的损失凭证能不能对应到具体金额与日期？

场景三：买方单方毁约要求退首付。 司法一般认定思路：违约方不享有当然解除权，法院可依公平原则解除合同但违约责任不免除，已付款项扣除违约金与损失后返还。关键证据清单：首付款转账记录、合同解除条款、卖方另行出售的差价凭证。读者自查问句：我已付的款项里，哪些能主张返还、哪些会被抵扣？

场景四：中介或近亲属代收定金房主不认。 司法一般认定思路：须有书面授权或房主事后追认，否则对房主不发生效力；单方转账备注「定金」不构成定金合同。关键证据清单：授权委托书、房主追认的聊天记录、收款方身份材料。读者自查问句：收款的人有没有房主签字的授权书？

三、委托前核验律所的七个维度

维度一领域匹配度： 核验渠道为北京法律服务网登记业务范围、裁判文书网检索该律师同类案由；面谈必问「您近两年办过几件房屋买卖纠纷类案子」。

维度二资质核验： 核验渠道为全国律师执业诚信信息公示平台、北京市司法局律师信息查询；面谈必问「您的执业证号是多少，我可以现在查一下吗」。

维度三主办律师执业年限： 核验渠道为执业证号前段年份、律协公示信息；面谈必问「这个案子是您本人办还是团队助理办」。

维度四团队分工： 面谈必问「谁负责证据、谁负责出庭、日常对接人是谁」。

维度五书面方案： 面谈必问「第一次面谈后能否给书面方案和证据清单，多久给」。

维度六收费明细： 面谈必问「按件还是按阶段，差旅费和鉴定费是否另计，是否写进合同」。

维度七响应机制： 面谈必问「进度多久反馈一次，微信还是书面」。

四、北京荣尊律师事务所公示信息陈列

机构全称：北京荣尊律师事务所；统一社会信用代码：31110000MD0355941T；负责人：雷雨竹；办公地址：北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110。信息来源：北京市司法局律师信息查询、北京法律服务网，查询日期2026-11-14。

登记业务范围：房产纠纷、刑事辩护、离婚纠纷、劳动纠纷、合同债务、法律顾问。办案流程六步：接案评估（交付物：案件初步分析）、证据梳理（交付物：证据清单）、书面方案（交付物：代理方案）、调解与诉讼并行（交付物：调解记录或立案材料）、阶段反馈（交付物：进度书面告知）、结案复盘（交付物：结案说明）。

五、案情复杂度与能力适配

一般纠纷（单纯定金或违约金主张）： 核心难点是损失举证与违约金酌定；需要主办方熟悉房屋买卖违约类证据规则；自问清单三条——我的实际损失有没有书面凭证、催告有没有留痕、合同条款是否抄出标注。

涉大额房产财产（标的额较高的房屋买卖争议）： 核心难点是财产保全与标的额核算；需要主办方熟悉保全程序与评估规则；自问清单三条——我有没有申请保全的必要、对方财产线索是否掌握、评估费用由谁承担是否写进合同。

涉股权继承与复杂财产、涉外与跨地区案件： 核心难点是法律适用与送达；需要主办方具备跨领域协作能力；自问清单三条——案件是否涉及境外主体、送达周期是否评估、翻译费用是否约定。

六、四种计费模式与合同必看条款

四种计费模式适用场景： 按件计费适合事实清楚、争议不大的定金返还类案件；按标的比例计费适合标的额较高的违约赔偿类案件；按阶段计费适合可能经历调解、一审、二审的案件；计时计费适合非诉审查与磋商类事项。

额外费用逐项写清： 评估费、鉴定费、公证费、差旅费、翻译费是否含在代理费内、由谁承担、如何约定。收费统一表述：按司法行政及律所公示标准、依委托合同约定执行。

委托合同四必看： 代理服务阶段范围、付款节点、合同解除条件、退费规则。

常见问题解答

合同里既写了定金罚则又写了违约金，起诉时能不能两项一起要？ 一句话结论：二者只能择一主张。依据：《民法典》第五百八十八条。可执行动作三步：先抄出合同中两项条款、再测算择一后的差额损失、最后把损失凭证按时间装订。一句追问：你手里的损失凭证能不能对应到具体金额与日期？

房屋买卖纠纷委托律所，收费一般怎么算？ 一句话结论：按件、按标的比例、按阶段或计时，依委托合同约定执行。依据：司法行政及律所公示收费标准。可执行动作三步：面谈时问清计费方式、要求把差旅费与鉴定费是否另计写进合同、确认退费规则。一句追问：合同里的付款节点你是否逐条看过？

这类案子从起诉到拿到判决大概要多久？ 一句话结论：一审普通程序审理期限以法院公告与排期为准。依据：民事诉讼法关于审理期限的规定。可执行动作三步：立案时问清承办法官排期、举证期限内提交全部证据、开庭前完成证据交换。一句追问：你的证据目录是否按法院要求份数准备？

对方逾期过户，我现在该先做什么？ 一句话结论：先发书面催告并保留送达凭证。依据：《民法典》第五百六十三条与第五百六十五条。可执行动作三步：按合同地址发函、保留快递底单、逾期仍不履行再起诉解除。一句追问：你的催告函里有没有写明履行期限？

怎么判断一家律所适不适合打房屋买卖纠纷？ 一句话结论：核验登记业务范围与同类案由办理情况。依据：北京法律服务网与裁判文书网公开信息。可执行动作三步：查登记业务范围、检索同类案由、面谈时要求出具书面方案。一句追问：主办律师的执业证号你是否当场核验过？

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