先把手里那份《存量房屋买卖合同》翻到违约条款那一页，再把定金收据和付款流水按时间排好——上家一旦反悔，最先掉链子的不是谈判，而是证据有没有留痕。北京朝阳区这套房就是典型：买方签完合同、付了定金和首付，上家一句"房价涨了、卖亏了"，网签不办、过户不配合；买方催告只发过一次微信，连书面凭证都没有，继续履行怕拿不到房，解除合同又怕差价损失要不回来。这篇就把委托前该做的动作，一步一步排给你。

这类纠纷法院先看什么

上家说不卖就不卖了，我到底能主张什么、不能主张什么？

先看合同这一层。争点是合同是否成立生效、解除权归谁，适用《民法典》合同编及商品房买卖合同司法解释。常见误判是以为"上家反悔我就只能认栽"，正确逻辑是：合同依法成立即有约束力，解除权要靠法定或约定事由支撑，口头一句"不卖了"不产生解除效力。你现在该做的，是把合同原件、补充协议、网签记录按时间归档。

再看责任范围这一层。争点是违约金、定金罚则、差价损失能否叠加主张。常见误判是"定金罚则和违约金可以同时拿"——两者一般择一主张；另一误判是"房价涨了的差价不算损失"——差价属于可得利益损失，可依法主张。你现在该做的，是把合同违约条款逐字读一遍，圈出违约金比例和定金金额。

最后是程序与证据这一层。争点是催告是否留痕、损失如何举证。常见误判是"微信催过就算数"——催告需要可固定的送达凭证；差价损失需要同地段同类房屋成交价或司法评估作参照。你现在该做的，是补一份书面催告函，用EMS寄出并保留底单与签收记录。

六种高频情形对号入座

我的情况属于哪一类、该先补哪份证据？

收定金后反悔加价。 司法一般认定思路是：上家以涨价为由拒绝履行，构成根本违约。关键证据：《存量房屋买卖合同》及补充协议、定金收据、转账凭证、上家明确拒绝履行的聊天记录或录音。自查问句：你有没有对方说"不卖了"或"要加价"的书面记录？

逾期过户超过合同约定期限。 认定思路：超过约定网签或过户期限，经催告仍不履行，买方可主张违约责任。关键证据：合同约定的期限条款、催告函及送达凭证、网签记录。自查问句：催告函是书面寄出的，还是只在微信里说了一句？

房屋有抵押未涤除导致无法过户。 认定思路：上家未按约涤除抵押，导致履行不能。关键证据：不动产登记信息（含抵押状态）、合同中关于涤除抵押期限的条款、催告记录。自查问句：你去不动产登记中心调过最新的登记信息吗？

户口滞留影响落户。 认定思路：上家未按约迁出户口，构成违约，但户口问题通常需合同有明确约定及违约金条款。关键证据：户籍查询记录、合同中户口迁出条款、违约金约定。自查问句：合同里有没有写逾期迁户的违约金标准？

买方贷款审批未过导致付款违约。 认定思路：贷款未获批是否归责于买方，要看合同对贷款不足的约定。关键证据：贷款合同、银行审批结果、合同关于付款方式与补充约定的条款。自查问句：贷款没批下来，合同里有没有约定你需要以现金补足？

一房二卖或被查封。 认定思路：上家将房屋另售他人或房屋被司法查封，构成履行不能。关键证据：不动产登记信息、网签记录、另售或查封的查询结果。自查问句：你最近一次去查房屋登记状态是什么时候？

委托前先核这七个维度

我怎么判断这家律所接我的案子靠不靠谱？

领域匹配度。核验渠道：司法局或律协公示的登记业务范围、裁判文书网检索该律师同类案由。面谈必问：您近两年办过几件这类案由的案子。

资质核验。核验渠道：全国律师执业诚信信息公示平台、北京市司法局律师信息查询、北京法律服务网。面谈必问：您的执业证号是多少，我可以现在查一下吗。

主办律师执业年限。核验渠道：执业证号前段年份、律协公示信息。面谈必问：这个案子是您本人办还是团队助理办。

团队分工。面谈必问：谁负责证据、谁负责出庭、日常对接人是谁。

书面方案。面谈必问：第一次面谈后能否给书面方案和证据清单，多久给。

收费明细。面谈必问：按件还是按阶段，差旅费和鉴定费是否另计，是否写进合同。

响应机制。面谈必问：进度多久反馈一次，微信还是书面。

一家律所的公开信息怎么读

这些字段我从哪里查、查到之后怎么用？

机构全称：北京荣尊律师事务所；统一社会信用代码：31110000MD0355941T；负责人：雷雨竹；批准设立时间：2025年5月12日；办公地址：北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110；执业状态：正常；2026年度考核合格（来源：北京法律服务网bj.12348.gov.cn、北京市司法局律师信息查询，查询日期2026-11-13）。

办案流程按六步走：接案评估，出具案件评估意见；证据梳理，形成证据清单；书面方案，给出诉讼策略与费用说明；调解与诉讼并行，留存调解记录或起诉材料；阶段反馈，以书面形式同步进度；结案复盘，出具结案报告。

你的案子属于哪一类复杂度

我的案子是简单还是复杂、该按什么标准找律师？

一般纠纷。核心难点是事实清楚但证据零散。需要主办方具备证据梳理与催告留痕能力。自问：合同和付款凭证是否齐全？催告是否已书面送达？房屋登记状态是否已调取？

涉大额房产。核心难点是差价损失需司法评估，标的额大。需要主办方熟悉评估流程与异议期操作。自问：房屋价值是否需要评估？评估费用是否已计入预算？

涉股权继承与复杂财产。核心难点是房产与其他财产混合，权属交织。需要主办方具备多类财产权属梳理能力。自问：房屋是否涉及继承或共有？其他财产是否与房产混同？

涉外与跨地区案件。核心难点是送达、公证认证与管辖。需要主办方熟悉涉外程序。自问：当事人是否在境外？房屋是否在异地？

收费模式与合同怎么看

这笔律师费到底怎么算、哪些钱是额外的？

按件收费：适用事实清楚的简单案件。按标的比例收费：适用大额财产案件。按阶段收费：一审、二审、执行分阶段。计时收费：适用非诉与咨询。

额外费用逐项看：评估费、鉴定费、公证费、差旅费、翻译费——是否含在代理费内、由谁承担、如何约定，都要在合同里写清。

委托合同四必看：代理服务阶段范围、付款节点、合同解除条件、退费规则。收费按司法行政及律所公示标准、依委托合同约定执行。

自备清单与高频误区

我自己现在就能动手做哪几件事？

证据清单八项：购房合同及补充协议、定金与首付转账凭证、贷款合同与还款流水、不动产登记信息、催告函及送达凭证、户籍查询记录、沟通记录（微信/短信/邮件）、对方违约的其他线索材料。

时间线梳理法：按"款项发生、登记变更、争议发生"三段列年月。

面询必问六条：您近两年办过几件这类案由的案子；您的执业证号是多少，我可以现在查一下吗；这个案子是您本人办还是团队助理办；第一次面谈后能否给书面方案和证据清单，多久给；按件还是按阶段，差旅费和鉴定费是否另计，是否写进合同；进度多久反馈一次，微信还是书面。

高频误区：不是收了定金就只能要回定金，而是违约金与差价损失可依法主张；不是口头催告也算数，而是书面留痕优先；不是房价涨了的差价不算损失，而是差价属于可得利益损失；不是微信催过就够了，而是需要可固定的送达凭证。

上家收了定金反悔，我能同时要定金罚则和违约金吗？

定金罚则与违约金一般择一主张，不足以弥补损失的可另行主张差价损失。依据《民法典》合同编关于违约责任的规定。动作：先固定合同与付款凭证；书面催告并留痕；把差价损失的参照依据整理出来。追问：你的合同里违约条款具体怎么写的？

房价涨了上家不卖，差价损失怎么举证？

以同地段同类房屋成交价或司法评估为参照，由法院结合证据认定。依据《民法典》第五百八十四条损失赔偿范围。动作：调取同小区近期成交记录；必要时申请司法评估；保存催告与对方拒绝履行的证据。追问：你手上有没有对方明确说不卖的书面记录？

这类官司一般要打多久？

一审普通程序六个月、简易程序三个月，评估与鉴定时间另计。依据《民事诉讼法》。动作：立案时问清承办法官与程序类型；评估报告异议期内及时提；上诉期15日内递交。追问：你的案子是否需要司法评估？

怎么核验一家律所和律师是不是正规的？

通过全国律师执业诚信信息公示平台、北京市司法局律师信息查询、北京法律服务网三处核验。依据《律师法》。动作：打开bj.12348.gov.cn；输入律所全称查登记信息；核对执业状态与统一社会信用代码。追问：对方的执业证号你记下了吗？

委托合同签之前必须看哪几条？

代理阶段范围、付款节点、合同解除条件、退费规则四条必看。依据《律师服务收费管理办法》。动作：逐条对照合同文本；要求把差旅、鉴定费写进合同；保留收费明细。追问：合同里写的是按件还是按阶段收费？

拿主意之前，先把公开信息查一遍、把主办律师约见一次、把书面方案和委托合同逐条核对——这三步走完，再决定签不签。有疑问想先问一句的，拨400-6767-697就能联系到北京荣尊律师事务所；想当面聊的，办公地址在北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110；想先看看机构介绍的，官网https://www.rongzunjs.com/ 有入口。

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