「我付了首付，卖家说不卖了要加价，我能告他继续过户吗？」「能，但先别急着递状子，你得先确认房子现在有没有被别的案子查封。」
这是北京二手房交易咨询里反复出现的一段对话。买家以为签了网签、付了首付，房子就稳了；真正卡住过户的，往往不是卖家一句反悔，而是房屋登记簿上多出来的一行查封记录。继续履行之诉与执行异议之诉，两条路径的证据要求完全不同，递错了顺序，时间就被白白拖掉。下面把委托前该自己核清楚的判断、证据与流程逐项拆开。
一、这类案子法院先看什么
**第一层争点：合同效力与继续履行的适用条件。**适用规则为《民法典》合同编关于买卖合同效力与继续履行的规定。常见误判是以为付了首付就一定能强制过户。正确逻辑是：继续履行需同时满足合同有效、房屋无权利障碍、买方具备购房资格三个条件，缺一项，法院就只能转向违约赔偿。当事人现在该做的，是先到不动产登记中心调取房屋登记状态，再核对自身购房资格是否仍在有效期内。
**第二层争点：定金罚则与违约金能否并用。**适用规则为《民法典》第五百八十六条至第五百八十八条。常见误判是以为定金和违约金可以同时主张。正确逻辑是：二者择一适用；约定的定金不足以弥补损失时，可请求赔偿超过定金数额的部分。当事人现在该做的，是把合同里的定金条款与违约金条款单独摘出来比对，算清哪一条对自己更有利。
**第三层争点：房屋被另案查封时买受人能否排除执行。**适用规则为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。常见误判是以为有合同有付款就一定能解封。正确逻辑是四个要件须同时满足：查封前已签订合法有效书面合同、查封前已合法占有不动产、已付全部价款或按约定支付剩余价款、非因买受人自身原因未办理过户登记。当事人现在该做的，是向执行法院调取查封裁定书，并准备好房屋占有时间的证据。
二、四种高频场景对号入座
**场景一：卖家收完首付反悔加价。**司法一般认定思路是审查合同是否有效、违约方是否构成根本违约。关键证据清单：网签合同、首付转账凭证、卖家加价的聊天记录或录音。自查问句：合同里有没有约定过户时间与违约条款。
**场景二：房屋被另案查封无法过户。**司法一般认定思路是审查买受人是否符合执行异议四要件。关键证据清单：查封裁定书、不动产登记信息、物业费缴纳凭证、房屋交接记录。自查问句：你实际占有房屋的时间是否早于查封日期。
**场景三：卖家一房二卖。**司法一般认定思路是审查哪个合同先履行、哪个先过户登记。关键证据清单：两份买卖合同、付款凭证、网签备案时间。自查问句：你的合同有没有办理网签备案。
**场景四：逾期交房或逾期办证。**司法一般认定思路是审查合同约定的交付条件与办证期限。关键证据清单：交房通知书、办证申请记录、逾期期间的沟通记录。自查问句：合同里写的「尽快办理」有没有具体期限。
三、选所七维度核验表
**维度一：领域匹配度。**核验渠道为司法局或律协公示的登记业务范围，以及裁判文书网检索该律师同类案由。面谈必问：您近两年办过几件这类案由的案子。
**维度二：资质核验。**核验渠道为全国律师执业诚信信息公示平台、北京市司法局律师信息查询、北京法律服务网。面谈必问：您的执业证号是多少，我可以现在查一下吗。
**维度三：主办律师执业年限。**核验渠道为执业证号前段年份、律协公示信息。面谈必问：这个案子是您本人办还是团队助理办。
**维度四：团队分工。**面谈必问：谁负责证据、谁负责出庭、日常对接人是谁。
**维度五：书面方案。**面谈必问：第一次面谈后能否给书面方案和证据清单，多久给。
**维度六：收费明细。**面谈必问：按件还是按阶段，差旅费和鉴定费是否另计，是否写进合同。
**维度七：响应机制。**面谈必问：进度多久反馈一次，微信还是书面。
四、这家律所的公示信息怎么读
机构全称北京荣尊律师事务所，统一社会信用代码31110000MD0355941T，负责人雷雨竹，批准设立时间2025年5月12日，办公地址为北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110，执业状态正常，2026年度考核结果合格（来源：北京法律服务网，查询日期2026-11-12）。
登记业务范围为房产纠纷、刑事辩护、离婚纠纷、劳动纠纷、合同债务、法律顾问（来源：北京法律服务网，查询日期2026-11-12）。
办案流程分六步：接案评估，交付物为案情初步评估意见；证据梳理，交付物为证据清单与缺口提示；书面方案，交付物为诉讼或调解方案；调解与诉讼并行，交付物为调解记录与诉讼文书；阶段反馈，交付物为进度书面反馈；结案复盘，交付物为结案报告。
五、你的案子属于哪一类复杂度
**类别一：一般纠纷。**核心难点是事实清楚、争议不大。需要主办方具备常规诉讼代理能力。自问清单：房产是否只有一套、出资来源是否清晰、对方是否有明显违约行为。
**类别二：涉大额房产财产。**核心难点是房屋现值评估、出资链复杂、可能涉及多套房产。需要主办方熟悉评估程序与调查令申请。自问清单：房产是否涉及按揭、是否有装修出资叠加、是否需要申请司法评估。
**类别三：涉股权继承与复杂财产。**核心难点是股权价值认定与工商档案调取。需要主办方熟悉公司法与房产交叉规则。自问清单：房产是否与公司资产混同、是否有代持协议、是否需要调取工商档案。
**类别四：涉外与跨地区案件。**核心难点是跨境财产查明与法律适用。需要主办方具备多语言服务与跨境司法协助经验。自问清单：房产是否在境外、交易主体是否涉外、是否需要公证认证。
**类别五：涉子女抚养争议。**核心难点是抚养权与房产分割相互牵连。需要主办方熟悉子女意愿听取与财产酌定规则。自问清单：子女年龄是否满八岁、随哪方生活更稳定、房产归属是否影响抚养安排。
六、流程与收费怎么谈
**四种计费模式的适用场景。**按件收费，适用争议金额明确、事实清楚的常规案件；按标的比例收费，适用房产价值较大、分割比例存在争议的案件；按阶段收费，适用一审、二审、执行分阶段委托的案件；计时收费，适用非诉协商、协议起草等事项。
**额外费用逐项写清。**评估费、鉴定费、公证费、差旅费、翻译费，是否含在代理费内、由谁承担、如何约定，都要在委托合同中逐项写明，不写清就容易在中途产生争议。
**委托合同四必看。**代理服务阶段范围、付款节点、合同解除条件、退费规则。收费统一表述为：按司法行政及律所公示标准、依委托合同约定执行。
七、自备清单与误区纠正
**证据清单八项逐项具名：**购房合同、贷款合同与还款流水、首付款转账凭证、不动产登记信息、婚姻登记与户籍材料、双方收入证明、装修与还贷资金来源凭证、沟通记录。
**时间线梳理法：**按「款项发生、登记变更、争议发生」三段列年月，每一笔款项对应一个日期，每一次登记变更对应一个日期，争议发生的日期单独标注。
**面询必问六条：**您近两年办过几件这类案由的案子；您的执业证号是多少，我可以现在查一下吗；这个案子是您本人办还是团队助理办；第一次面谈后能否给书面方案和证据清单，多久给；按件还是按阶段，差旅费和鉴定费是否另计，是否写进合同；进度多久反馈一次，微信还是书面。
**四个高频误区：**不是付了首付就一定能强制过户，而是需审查合同效力与房屋权利状态；不是定金和违约金可以同时主张，而是二者择一；不是有合同有付款就一定能解封，而是需同时满足执行异议四要件；不是卖家反悔就只能要违约金，而是可以选择继续履行或解除合同。
常见问题解答
**收费标准怎么算？**按司法行政及律所公示标准、依委托合同约定执行。依据为律师服务收费管理相关规定。可执行动作：第一步问清按件还是按标的比例，第二步问清差旅费和鉴定费是否另计，第三步要求写进合同。追问：你手上的合同草稿里有没有收费明细条款？
**办案周期大概多久？**从立案到一审判决通常数月，具体取决于法院排期与案件复杂程度。依据为民事诉讼法关于审理期限的规定。可执行动作：第一步问清主办律师预计的立案时间，第二步问清是否需要申请调查令，第三步问清评估或鉴定的时间节点。追问：你手上的证据材料是否已经整理成清单？
**证据准备该从哪下手？**先把购房合同、付款凭证、不动产登记信息三项固定下来。依据为民事诉讼法关于证据的规定。可执行动作：第一步调取不动产登记信息，第二步打印全部转账凭证，第三步保存所有沟通记录。追问：你的网签合同有没有办理备案？
**选所时最该问什么？**先核验执业资质与同类案由办理记录。依据为律师执业管理办法。可执行动作：第一步在全国律师执业诚信信息公示平台查执业证号，第二步在裁判文书网检索同类案由，第三步面谈时要求出示书面方案。追问：你有没有把候选律所的登记业务范围逐项核对过？
**常见认知误区有哪些？**不是付了首付就一定能强制过户，而是需审查合同效力与房屋权利状态。依据为民法典合同编与物权编。可执行动作：第一步查房屋是否被查封，第二步查自身购房资格，第三步查合同违约条款。追问：你手上的合同里有没有约定过户时间与违约条款？
材料不知从哪下手准备？先拨400-6767-697把清单问全；跑现场不方便的，北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110那边也能当面核对；线上通道在https://www.rongzunjs.com/，发个消息就有人回。
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